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DC-8 Divulgation de la pénalité pour remboursement anticipé des hypothèques

Contexte

Ces dernières années, la Direction de la conformité et de l'application (DCA) de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) a constaté une hausse marquée du nombre de plaintes portées à son attention au sujet de la pénalité pour paiement anticipé des hypothèques. Les plaintes des consommateurs portaient principalement sur l'option du différentiel de taux d'intérêt (DTI)¹ qui figure dans de nombreux contrats hypothécaires.

L'ACFC a toujours accordé beaucoup d'importance à la communication de l'information concernant la pénalité pour remboursement anticipé. En 2002, la DCA a mené un examen de haut niveau à l'échelle de l'industrie, pour évaluer la mesure dans laquelle les éléments qui entrent dans le calcul de la pénalité pour remboursement anticipé étaient divulgués dans les documents d'information des institutions financières sous réglementation fédérale (IFF); les documents qui constituaient l'échantillon provenaient de sept institutions.

Après l'examen, toutes les IFF ont reçu l'instruction d'examiner les clauses de leurs documents d'information portant sur le remboursement anticipé des hypothèques, pour s'assurer qu'elles étaient conformes au règlement.

La hausse du nombre de plaintes reçues par l'ACFC au sujet de la pénalité pour remboursement anticipé semble révéler l'existence d'un plus large éventail de sujets de préoccupation, à l'égard de tous les types d'institutions financières.

Exigence

La loi énonce qu'une IFF qui conclut une convention de crédit pour un prêt doit communiquer l'information suivante à tous les emprunteurs :

• la mesure dans laquelle ils ont le droit de rembourser le montant emprunté avant la date d'échéance du prêt;
• les conditions qui se rattachent au droit de remboursement anticipé
• la manière dont les frais ou la pénalité, le cas échéant, seraient calculés si les emprunteurs exerçaient ce droit².

De plus, les IFF doivent donner une description de tous les éléments pris en compte dans la formule utilisée pour calculer une pénalité si l'emprunteur exerce le droit de rembourser le montant emprunté avant l'échéance du prêt³.

Qui plus est, l'information doit être communiquée dans un langage et d'une manière simples et clairs, et de façon à ne pas induire en erreur⁴.

Dans le cas du renouvellement d'une convention de crédit pour un prêt à une date donnée, l'institution doit, au moins 21 jours avant la date, remettre à l'emprunteur une nouvelle déclaration qui contient l'information devant être communiquée en vertu de l'article 8 ou 9 du Règlement sur le coût d'emprunt⁵.

Question

Depuis la tenue de l'examen qui a porté sur la pénalité pour remboursement anticipé des hypothèques, et vu le grand nombre de consommateurs qui cherchent à changer d'hypothèque ou à refinancer leur hypothèque pour profiter des taux d'intérêt extrêmement bas, l'ACFC a enregistré une hausse marquée du nombre de plaintes des consommateurs à propos du calcul des pénalités pour remboursement anticipé fondé sur le DTI. Ce constat nous a amenés à recenser d'autres préoccupations dont il n'avait pas été question lors de l'examen des clauses sur la pénalité pour remboursement anticipé des hypothèques mené en 2002.

Les plaintes reçues font généralement ressortir trois questions de préoccupation :

1. les descriptions des éléments pris en compte pour calculer la pénalité pour remboursement anticipé sont vagues et/ou difficiles à comprendre;
2. certains éléments qui doivent être pris en compte pour calculer la pénalité pour remboursement anticipé sont omis (p. ex. le taux affiché par rapport au taux réduit) et/ou on ne fait aucunement allusion à la façon d'obtenir l'information requise aux fins du calcul, lorsque celle-ci n'est pas connue lorsque la déclaration est fournie;
3. il semble y avoir une anomalie entre le mode de calcul de la pénalité pour remboursement anticipé divulgué aux consommateurs et le calcul utilisé par certaines institutions (p. ex. le calcul fondé sur le DTI estimatif par rapport aux frais réels associés au DTI).

Analyse

Le règlement exige la communication de certains renseignements aux consommateurs pour qu'ils puissent prendre des décisions éclairées à propos de leurs produits et services financiers.

En ce qui concerne la pénalité pour remboursement anticipé, l'obligation de préciser la manière dont la pénalité est calculée et de fournir une description de tous les éléments qui entrent dans le calcul, tous présentés dans un langage clair et simple, a pour but de permettre aux consommateurs de comprendre la façon dont la pénalité pour remboursement anticipé est établie et de calculer le montant de la pénalité qu'ils pourraient devoir payer. Grâce à cette information, les consommateurs peuvent établir la mesure dans laquelle le remboursement anticipé de leur prêt hypothécaire est une option qui leur convient, compte tenu de leur situation financière.

Le fait de ne pas fournir toute l'information requise, ou ne de pas fournir l'information d'une manière complète, claire et utilisable, nuit à la capacité des consommateurs de prendre une décision relativement à l'option de remboursement anticipé dont ils disposent et va à l'encontre de la lettre et de l'esprit de la loi.

Étant donné le nombre et la portée des questions que nous avons récemment recensées au sujet des pénalités pour remboursement anticipé, nous croyons que des éclaircissements additionnels doivent être fournis aux IFF pour les aider à s'assurer que l'information divulguée est conforme au règlement et répond en fin de compte aux besoins des consommateurs.

Directive

Le commissaire de l'ACFC s'attend à ce que les IFF fournissent aux consommateurs des renseignements sur la pénalité pour remboursement anticipé des hypothèques, pour qu'ils puissent comprendre et calculer le montant de la pénalité. C'est un moyen de s'assurer que les consommateurs disposent de l'information requise pour prendre des décisions éclairées au sujet de cet important engagement financier.

Dans l'optique de cette interprétation, les IFF sont censées inclure les renseignements qui suivent dans leurs documents d'information sur le remboursement anticipé des hypothèques⁶

1. Les IFF doivent divulguer la manière dont les frais ou la pénalité pour remboursement anticipé sont réellement calculés.
   

   Elles doivent notamment fournir la formule utilisée ou décrire le processus⁷

   suivi pour calculer le montant réel des frais ou de la pénalité imposés aux consommateurs. En se limitant à divulguer une formule qui donne un montant estimatif, elles ne respectent pas l'exigence réglementaire.

2. En ce qui concerne le point n^o 1, les IFF doivent fournir une description de tous les éléments qui entrent dans le calcul de la pénalité pour remboursement anticipé.
   

   Les éléments à divulguer doivent être les variables qui composent la formule que les IFF utilisent pour calculer la pénalité pour paiement anticipé.
   
   Par exemple, si une IFF utilise un calcul de la valeur actualisée pour établir le montant de la pénalité, les éléments doivent inclure des variables comme celles-ci : valeur capitalisée, paiement, taux annuel réel, nombre de paiements restant à effectuer et solde impayé.
   
   La description des éléments doit permettre à l'emprunteur de comprendre la nature de chaque élément et les principales caractéristiques de chacun des éléments.
   
   Il n'est pas nécessaire que la description présente de façon exhaustive le ou les calculs effectués pour établir la valeur réelle de chacun des éléments.
   
   La description des éléments doit comprendre une information permettant aux consommateurs de comprendre la manière dont ils peuvent obtenir la valeur de chacun des éléments divulgués, ce qui peut se faire en :

   • divulguant la valeur numérique de tous les éléments connus au moment de la communication de l'information – par exemple le taux réduit ou affiché;
   • faisant allusion aux sources à consulter concernant certains éléments si l'information à leur sujet n'est pas connue au moment de la communication – par exemple la mention d'un site Web qui pourrait afficher le taux de rendement des obligations du Canada;
   • fournissant une information suffisamment détaillée au sujet des éléments entrant dans le calcul pour permettre aux consommateurs de déterminer la valeur – par exemple le nombre de mois restant à s'écouler avant la date d'échéance de l'hypothèque (arrondi au chiffre supérieur ou inférieur);
   • fournissant un numéro de téléphone sans frais auquel les consommateurs peuvent appeler pour parler à des employés des IFF qui sont bien informés au sujet des pénalités pour remboursement anticipé des hypothèques, et qui seraient en mesure de fournir oralement les valeurs numériques des éléments divulgués.
     
     
3. L'information doit être communiquée en un langage et d'une manière simples et clairs, et de façon à ne pas induite en erreur.
   

   Les IFF doivent démontrer qu'elles ont appliqué les principes du langage clair à l'information qu'elles divulguent sur la pénalité pour remboursement anticipé. Les principes et lignes directrices de l'ACFC sur le langage et la présentation clairs, à l'intention de l'industrie sont accessibles à l'adresse http://www.fcac-acfc.gc.ca/fra/industrie/communicationcommis/directives/dc-3/index-fra.asp.
   En outre, pour respecter les principes du langage clair et simple, les IFF doivent aussi :

   • inclure un exemple et/ou une feuille de calcul pour aider les consommateurs à déterminer le montant de leur pénalité pour remboursement anticipé;
   • assurer l'uniformité de l'information sur la pénalité pour remboursement anticipé, au sein des documents et entre les documents portant sur le même produit;
   • examiner les versions anglaise et française des documents contenant de l'information sur la pénalité pour remboursement anticipé.
     
     
4. La divulgation d'un calcul complexe doit s'accompagner d'une méthode simplifiée pour calculer le montant estimatif de la pénalité pour remboursement anticipé.
   

   De nombreuses IFF effectuent des calculs complexes pour établir la pénalité pour paiement anticipé des hypothèques, qu'il peut ne pas être facile de présenter d'une manière claire et simple, et qui par conséquent ne sont pas conviviaux pour le consommateur moyen (p. ex. un calcul de la valeur actualisée).

   En pareils cas, outre l'information mentionnée aux points nos 1 et 2, le document d'information doit également contenir une méthode simplifiée (p. ex. le DTI estimatif) au moyen de laquelle le consommateur peut établir une approximation raisonnable de la pénalité pour paiement anticipé.

   L'information fournie au sujet de la méthode de calcul simplifiée doit répondre aux critères suivants :

   • comme on l'indique au point n^o 2, l'information communiquée doit comprendre tous les éléments entrant dans le calcul simplifié, une description de ces éléments et suffisamment de renseignements pour s'assurer que les consommateurs peuvent obtenir la valeur de chaque élément pour effectuer le calcul;
   • il doit être clairement compris par le lecteur que le calcul simplifié ne donnera qu'une approximation de la pénalité pour paiement anticipé, et que l'approximation sera plus élevée que la pénalité réelle calculée par l'IFF;
   • l'information communiquée doit indiquer que le consommateur peut s'adresser à l'IFF pour obtenir un montant plus précis de la pénalité pour paiement anticipé.

   L'inclusion d'une méthode de calcul simplifiée qui répond aux critères susmentionnés est censée satisfaire aux exigences relatives au langage clair et simple dont il est question au point n^o 3. Et dans cette optique, les feuilles de calcul ou exemples élaborés par l'IFF peuvent être fondés sur la méthode de calcul simplifiée pour en faciliter l'utilisation par les consommateurs.

Date de modification :

2012-04-13